Si desea comprar una propiedad en Marbella , no existen restricciones. Es imprescindible disponer de un número NIE, que se puede iniciar concertando una cita online en la oficina de inmigración. La administración no es complicada, pero es difícil adaptarse a la burocracia local sin saber español. Al comprar bienes raíces, nuestros servicios legales incluyen la obtención de un número NIE, por lo que no hay necesidad de perder tiempo, dinero y energía extra en esto. No es obligatorio abrir una cuenta bancaria, pero sí se recomienda en un banco español, ya que desde allí se deducirán los impuestos y facturas de servicios relacionados con la propiedad. La transacción tiene varias implicaciones fiscales. Por cada venta se debe pagar el impuesto de transferencia de propiedad o IVA, dependiendo del tipo de propiedad
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ( ITP)
Si la propiedad se utiliza como residencia, el comprador deberá pagar el impuesto de transferencia de propiedad (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP en español). Este impuesto se calcula sobre la base del precio de venta declarado incluido en el contrato de venta privado, a menos que la oficina de impuestos considere que el valor de la propiedad es superior, en cuyo caso la autoridad fiscal vuelve a calcular el precio en consecuencia.
Este impuesto debe pagarse en la oficina tributaria del municipio donde se encuentre el inmueble, independientemente de dónde se firme la venta.
El plazo de pago del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias es de 60 días a partir del mes natural de expedición del título de propiedad, en Andalucía el tipo impositivo oscila entre el 8% y el 10%, dependiendo del valor del inmueble trasmitido. Por ejemplo:
hasta 400.000€ (8%)
400.000€ – 699.999€ (9%)
Más de 700.000€ (10%)
Así, si compras una propiedad en Marbella por 300.000€, el impuesto de transferencia a pagar es de 24.000€ (300.000€ x 8%).
Si compra una propiedad por valor de 900.000 €, el impuesto de transferencia es de 79.000 € (400.000 x 8% + 300.000 x 9% + 200.000 x 10%).
Desde abril de 2021, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se reduce uniformemente al 7% en Andalucía, independientemente del precio de compra del inmueble . No es posible saber exactamente cuánto durará este período impositivo preferencial, ya que en el anuncio se trata sólo de una medida temporal. La reducción de impuestos estimuló principalmente la venta de propiedades por valor de más de 400.000 euros.
Si te preguntas qué precio se utiliza para calcular el impuesto, puedes leer más al respecto aquí.
Si compra un inmueble como inversión con el objetivo de renovarlo después de la compra, tal vez simplemente mejorando su condición, añadiendo muebles nuevos y vendiéndolo con ganancias, es posible que pueda obtener un descuento fiscal. Sólo las empresas creadas específicamente para este fin y registradas como campo de actividad en el desarrollo inmobiliario tienen la oportunidad de pagar una tasa de transferencia del 2% en lugar del 7% actual. Aunque se puede ahorrar un 5% de impuestos, este tipo de transacción también conlleva ciertos costos y obligaciones: Mantener la empresa cuesta alrededor de 5.000 € cada año, ya que el ejecutivo debe pagar el seguro social y también debe calcularse una tarifa contable mínima. . Otra cosa importante que debes saber es que la propiedad debe venderse dentro de los 5 años, o si esto no sucede, se debe pagar la diferencia de impuesto.
Surge la pregunta de si puede vivir en la propiedad que compró como inversión, por la cual pagó un impuesto reducido (2%). Esta pregunta será respondida en detalle en otra publicación.
IMPUESTOS A PAGAR POR PROPIEDADES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN EN MARBELLA
Si la propiedad es de nueva construcción y es la primera vivienda que el constructor entrega al comprador, no se aplica el impuesto de transferencia de propiedad, sino que se deben pagar los dos impuestos siguientes:
1. VOLUMEN DE NEGOCIOS DE BIENES (IVA/IVA)
El comprador paga el IVA al vendedor (incluido el precio de compra), y el vendedor debe pagar el IVA directamente a la oficina de impuestos.
10% propiedad residencial noche
21% para solares, locales comerciales, bodegas y garajes
2. IMPUESTO DE TIMBRE (EN ESPAÑOL: IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, AJD)
Por lo general, cuando la compra de una propiedad está sujeta al IVA, el comprador también debe pagar un impuesto de timbre (AJD) equivalente al 1,2% del precio de compra. Este deberá ser pagado por el comprador, el cual deberá ser presentado mediante un proceso de autoverificación dentro del mes calendario (fecha a fecha) de la firma del título de propiedad. Por lo tanto, esto se aplica a las propiedades de nueva construcción; este impuesto no tiene que pagarse al comprar propiedades usadas.
HONORARIOS DEL ABOGADO
Los honorarios del abogado son el precio de compra de aprox. 1% (+IVA), que deberá ser abonado por quien solicita el asesoramiento jurídico, es decir, en este caso, el comprador. Si el precio de compra es alto o es un cliente habitual, algunos bufetes de abogados pueden reducir ligeramente las tarifas. A veces los clientes piensan que preferirían no recurrir a un abogado para reducir el coste de comprar una propiedad en Marbella. Le recomendamos que siempre utilice un abogado. Un buen abogado no sólo completa la transacción, sino que también lleva a cabo una exhaustiva diligencia debida antes de la compra y proporciona muchos servicios después de la venta. Es recomendable que el vendedor cuente con un representante legal.
COSTOS DE CRÉDITO
Si decide comprar una propiedad en Marbella con financiación bancaria , se sorprenderá al descubrir que su único coste será la tasación de la propiedad. Esto oscila entre 500 € y más de 2000 €, según el tamaño y el precio estimado. Todos los demás costes relacionados con la hipoteca corren a cargo del banco prestamista, no del cliente. Para más información, lee nuestro artículo titulado “Todo lo que necesitas saber para pedir un préstamo en Marbella”.
GASTOS DE NOTARIO Y GASTOS DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Estos honorarios varían según el valor de la propiedad y otros factores, pero generalmente no superan el 0,5% del precio de compra; además, a medida que aumenta el precio de compra, el porcentaje disminuye. Estos honorarios deben ser pagados por el comprador.
CARGOS BANCARIOS
Depende del banco y de la forma de pago. El costo de emitir una transferencia o cheque varía de un banco a otro. El pago del precio de compra al vendedor se realiza normalmente mediante cheque bancario, por cuya emisión el banco cobra una comisión. Esto puede variar mucho, dependiendo del monto involucrado, el banco que utilices y el perfil de cliente que tengas. Quizás algo a considerar al abrir una cuenta bancaria en Marbella.
Casi todas las ventas de inmuebles ante notario se realizan mediante cheques bancarios, no transferencias bancarias, y esto se debe a que algunas transferencias bancarias en España son reversibles. La transferencia inmediata es una excepción, pero a los notarios y abogados tampoco les gusta, ya que a veces se necesitan algunas horas para que se abone una cantidad mayor en la cuenta del vendedor. Los profesionales jurídicos de Move2Marbella también realizan operaciones de venta mediante transferencia bancaria, incluso directamente desde un banco húngaro.
COMISIÓN DE AGENCIA
El vendedor paga, salvo pacto en contrario. Suele ser un pequeño porcentaje del precio de compra (2-5%), que en la mayoría de los casos lo comparten dos agencias. Uno actúa para el comprador y el otro para el vendedor, juegan un papel importante en la comunicación entre las partes y en la realización de negociaciones de precios. Tras el acuerdo, la agencia preparará un inventario detallado de los muebles, que se adjuntará al contrato de compraventa. Nuestros empleados ayudan a los abogados a obtener los documentos faltantes, preparar el certificado energético y, en el caso de contratar un préstamo, también ayudan en el trabajo del comisionado tasador bancario
